青春之火不熄，創(chuàng)新創(chuàng)效不止。城投地產青創(chuàng)工作室自2017年以來，就積極踴躍為公司轉型升級獻計獻策。2018年也是公司轉型升級至關重要的一年，青創(chuàng)工作室2018上半年的工作主要圍繞研究長租公寓政策以及在蘇州市內的實地調研而展開，實地考察了貝克公寓、朗詩寓、陽光智寓、魔方公寓等品牌長租公寓旗下的14個門店，并在地鐵沿線尋找合適的房源，比如：名城綜藝大廈、常熟天禧項目等。2018上半年共計調研13次。
       （一）關于長租公寓品牌調研
       1、貝客公寓
       貝客公寓隸屬于江蘇貝客邦公寓管理有限公司，2013年11月份成立于南京，著眼于打造滿足客戶需求和提供極致居住體驗的人文關懷青年社區(qū)。
       總體而言，貝客公寓主打高端路線，公寓內配套設施豐富，公共區(qū)域與房間內裝飾程度良好，公寓文化活動較為豐富，租金定價相對較高。在貝客公寓這一品牌中，雖然三香路店相對而言配套設施較少；房型面積較??；套數(shù)少，但因為交通便利地處蘇州城區(qū)，且裝修精美，故租金相對最高，入住率也最高。青年公社店地處園區(qū)郊區(qū)地帶，雖然有著精美的裝修、完善的配套設施和周邊配套，租金居中，但入住率最低。通園路店地理位置最差，交通最不便捷，裝修相對于前兩者而言要差一些，租金最低，入住率尚可。
       2、朗詩寓
       朗詩寓為朗詩集團旗下長租公寓品牌，以居住生活為核心，基于對公寓的標準化改造與高品質運營管理，融合居住、商業(yè)、辦公、文化娛樂功能，為追求生活品質的年輕人打造宜居生態(tài)圈?？傮w而言，朗詩寓產品定位于溫暖小家，追求品質生活，公共區(qū)域與房間內裝飾程度較好，公寓文化活動較為豐富，租金定價相對較高。
       3、魔方公寓
       魔方公寓是中國首家連鎖集中式長租公寓運營商，業(yè)務覆蓋北上廣深等20個主要城市，其多款公寓產品切入租賃領域的各個細分市場，以綜合運營能力為精英人士、白領、企業(yè)基層員工提供安全、便捷、舒適、友好的租住解決方案。
       總體而言，魔方公寓的產品定位為中檔水平，除相城大道店外，公寓內配套設施較少，公共區(qū)域與房間內裝飾程度一般，公寓文化活動較少，租金定價相對適中。
       4、陽光智寓
       陽光智寓隸屬上海陽光智寓公寓管理有限公司，該公司的理念是為都市白領提供安全、私密、舒適、便利的個人空間。
       陽光智寓總體定位為低端公寓，僅能保證日常生活起居和門禁安全的需求。整體而言，人民路店要好于三元店，三元店的物業(yè)服務、配套設施和裝修程度只是稍好于一般工廠集宿區(qū)的水平。
       （二）關于長租公寓房源調研情況
       1、名城綜藝大廈
       名城綜藝大廈位于姑蘇古城區(qū)內，交通便利，緊鄰西環(huán)快速路，但周邊沒有地鐵及大型綜合商業(yè)配套設施，小區(qū)內也無相關配套。從房屋結構來看，名城綜藝大廈層高上不適合用于長租公寓。從租賃年限來看，租賃時間過短，對公司后期回籠資金存在很大風險。
       2、蘇州常熟天禧項目
       蘇州常熟天禧項目地理位置優(yōu)越，北靠常熟城區(qū)，西鄰昆承湖，南接沙家浜風景區(qū)，交通便利，3分鐘上常熟昆承快速路，20分鐘到達蘇南碩放機場，30分鐘抵達蘇州城區(qū)。
       周邊配套規(guī)劃前景可觀，目前周邊已有湖畔商務廣場及小區(qū)沿街配套。并且東北方向1.5公里距離的永旺商超將于明年3月開業(yè)
       （三）青創(chuàng)關于長租公寓方面的思考與建議
       通過2018上半年青創(chuàng)調研，我們從租金收取、軟裝設計、政策調整等方面提出以下5點建議：
       1、在租金價格合理的情況下，我公司在選取長租公寓地點時應多考慮城區(qū)中心等區(qū)位優(yōu)良的地方。在調研中發(fā)現(xiàn)，城區(qū)門店的套間數(shù)都較少，總體都在80間以下。由于城區(qū)房屋租金較高，為避免龐大的租金壓力，建議學習其他品牌的處理方式，城區(qū)內的單個門店的房間體量應不大于80間。
       2、軟裝設計可以直接影響租戶對房屋的第一印象，只有提高長租公寓的整體風格品味，才能吸引高素質人群入住，控制綜合成本，提高公寓的利潤空間。所以我們在裝飾、配套設施和增值服務方面應盡量學習貝客公寓的做法。為提高品牌競爭力，我公司在增值服務方面應創(chuàng)立自己的公寓文化，多開展公寓主題活動。我公司可創(chuàng)立主題公寓，例如“愛情公寓”等，給消費者講故事，給單身白領一種“來到我們的公寓能收獲到愛情的期待感”。
       3、將部分公租房、定銷商品房、拆遷安置商品房等存量住房調整為租賃住房向社會出租。截止目前我公司開發(fā)建設的定銷商品房小區(qū)已有虎阜花園東區(qū)、虎池苑、水韻新苑、驛東苑4個，每個小區(qū)都有存量住房，如果調整為租賃住房，可以向土地儲備中心建議由我公司進行改造及后期運營管理?；蛘呖梢詫ふ移渌麌蟮拈e置不動產來作為長租公寓的門店地點。通過政策紅利導向，我公司可花費較低的租金來租用此類場所。如無法在上述地點尋找到合適的房源，在尋找其他房源時，也要盡可能地尋找靠近地鐵站的不動產。
       4、在房租支付方式方面，我公司可發(fā)揮國企的優(yōu)勢，向政府申請有利政策，讓租戶能夠以公積金的方式支付房租，吸引白領前來租住，提高入住率。
       5、在租售策略中，我公司可實行租住積分制，租客在我公司旗下的長租房租住時間越長，得到的積分就越多，積分的高低直接和房租折扣相掛鉤。
       （四）結語
       2018年已經悄然過去大半，時不我待，我們地產公司的廣大青年，將始終堅持“公司發(fā)展，青創(chuàng)在先”，勇于與時間抗爭，展現(xiàn)新時代新?lián)斝伦鳛椋龊瞄L租公寓調研的同時，為大健康公司的注冊登記、項目落地等事宜做好輔助調研工作，同時適時開啟教育地產創(chuàng)新調研工作，志存高遠，腳踏實地，努力為地產公司的轉型升級奉獻青春智慧與力量。